Informe o investimento total no imóvel
Some terreno e construção para representar o capital vinculado ao imóvel antes de um eventual refinanciamento.
Ferramenta para aluguel residencial
Calculadora de Investimento em Imóvel para Aluguel na Flórida
Avalie um imóvel de aluguel de longo prazo na Flórida usando aluguel projetado, HOA, property tax, seguro, administração, valorização e cenários opcionais de refinanciamento.
Como funciona
Como usar esta calculadora
Modele a economia de um aluguel residencial combinando custo de aquisição ou construção, despesas operacionais, financiamento e premissas de valorização.
Informe aluguel e despesas operacionais
Use aluguel mensal realista, HOA, property tax anual, seguro e, se aplicável, administração do imóvel.
Escolha se deseja simular refinanciamento
Ative o cenário de cash-out refinance para incluir parcela da dívida, custos do financiamento e amortização de principal no primeiro ano.
Analise fluxo de caixa e retornos
Compare fluxo de caixa mensal, cap rate, cash-on-cash, valorização e ROI total do primeiro ano.
Calculadora
Teste seu cenário
Ajuste os campos abaixo e os resultados serão atualizados automaticamente.
Estimativa ilustrativa. Os resultados variam conforme taxas, custos, condições de mercado, propriedade e estratégia. Não constitui aconselhamento financeiro, fiscal, jurídico, de crédito ou de investimento.
Leitura dos resultados
Como interpretar os números
Cada métrica responde a uma pergunta diferente. O cap rate olha a operação do imóvel, o cash-on-cash olha o capital investido e o ROI total pode incluir valorização e amortização da dívida.
Fluxo de caixa mensal
Aluguel restante após as despesas operacionais simuladas e, quando ativado, o pagamento do financiamento.
Cap rate
Retorno operacional do imóvel antes do financiamento, comparando NOI anual com o investimento total na propriedade.
Cash-on-cash
Fluxo de caixa anual dividido pelo capital efetivamente investido no cenário.
ROI total — Ano 1
Fluxo de caixa anual somado à valorização e à amortização de principal, dividido pelo capital investido.
Metodologia
Como as principais métricas são calculadas
Essas métricas devem ser analisadas em conjunto. Um imóvel pode ter cap rate razoável e cash-on-cash fraco quando o custo do financiamento é elevado.
NOI
Nesta calculadora, as despesas modeladas incluem HOA, property tax, seguro e administração opcional. O financiamento não entra no NOI.
(Aluguel mensal − despesas operacionais) × 12
Cap rate
Mostra o rendimento operacional do ativo antes do financiamento.
NOI anual ÷ investimento total no imóvel
Cash-on-cash
Mede o retorno em caixa após o serviço da dívida simulado.
Fluxo de caixa anual ÷ capital investido
ROI total — Ano 1
Acrescenta componentes de crescimento patrimonial ao fluxo de caixa anual modelado.
(Fluxo de caixa anual + valorização + amortização) ÷ capital investido
Considerações locais
O que considerar antes de tomar uma decisão na Flórida
O desempenho de aluguel na Flórida depende muito da microrregião, seguros, regras da comunidade e condição do imóvel.
Use aluguel respaldado por comparáveis de mercado, e não apenas o valor anunciado por propriedades semelhantes.
Confira restrições de HOA, regras de locação e processos de aprovação antes de assumir que o imóvel poderá ser alugado conforme planejado.
Seguro, manutenção e property tax podem alterar significativamente o NOI e devem ser estimados para o imóvel específico.
Vacância, reparos, capital expenditures e custos de locação também devem entrar na análise completa, mesmo que nem todos apareçam como campos nesta versão simplificada.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre esta calculadora
O que é cap rate?
É o NOI anual dividido pelo valor do investimento no imóvel, antes das parcelas do financiamento.
O que é cash-on-cash?
Compara o fluxo de caixa anual após financiamento com o capital efetivamente investido.
Devo incluir valorização no ROI?
Pode ser usada como cenário, mas é incerta. Analise o cash flow separadamente para não depender apenas de valorização futura.
A calculadora inclui property manager?
Sim. É possível ativar a administração e informar um percentual do aluguel.
FLEXPRO Consulting
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A FLEXPRO pode ajudar a organizar premissas, custos, localização e próximos passos para uma decisão mais bem informada na Flórida.